Daň z nabytí nemovitých věcí (daň z převodu nemovitosti) S novou legislativou se původně známá daň z převodu nemovitosti změnila na termín: “Daň z nabytí nemovitých věcí”. Odpovědnost za platbu daně se tak přenesla formálně na kupujícího. Každý nový kupující ještě nedávno musel tuto daň zaplatit jako součást obchodní transakce. Aktuálně bylo odsouhlaseno zrušení této daně.
Aktualizace článku: 27.9.2020
S účinností zákona o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí došlo ke dni 26. září 2020 ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, a to se zpětnou účinností pro případy, kdy byl vklad práva do katastru nemovitostí proveden v prosinci 2019 a později. Daň z nabytí nemovitých věcí se tedy již nebude vztahovat na ty případy, které budou předloženy s návrhem na vklad do katastru nemovitostí dne 26. září 2020 a později, a také na případy, u nichž lhůta pro podání daňového přiznání uplynula od 31. března 2020.
Díky novele zákona č. 254/2016 Sb., kde bylo určeno bez výjimky, že plátcem daně je nabyvatel nemovitosti a je tak také primární sankcionovanou osobou (pokud se nesplní daňová povinnost), se ČR přidala ke zbytku Evropy, kde je zvykem placení daně ze strany nabyvatele. Tento postup má pouze usnadnit a zrychlit výběr daní, protože skutečný aktuální vlastník má větší motivaci daň zaplatit.
Tato daň se pokaždé promítne do nákupu nemovitosti. Znalý kupující si daň z nabytí nemovitých věcí vypočítá ještě před koupí a s touto částkou při nákupu nemovitosti počítá. Pokud s touto částkou nepočítá, může se při koupi nemovitosti dostat do obtížné situace, kdy by mohl o danou nemovitost i přijít.
Výše daně z nemovitosti je 4 % a tím se nevychyluje od světového průměru. Vyšší daň se platí např. v Německu nebo Rakousku. Naopak na Slovensku jsou do roku 2005 nemovitosti od daně zcela osvobozeny, podobně je tomu i v Rusku či Velké Británii.
Můžeme poděkovat ataku nemoci covid-19, která nám bohužel přinesla mnoho omezení, ale i urychlila projednání otázky zrušení této daně. Nyní navrhlo ministerstvo financí zrušení této daně, ale také společně s tím zrušení odpočtu úroků jako nezdanitelné části základu daně z nově uzavřených úvěrů na bydlení. Také současně prodloužili časový test pro příjmy z prodeje nemovitých věcí určených k vlastnímu bydlení z 5 na 15 let. Mnoho lidí tedy vyčkává s podáním návrhu na vklad vlastnického práva. Dle ministerstva je toto jednání zbytečné, protože nově přijatý zákon bude platit zpětně pro všechny, kdo měli daňovou povinnost (podat daňové přiznání) do 31. 3. 2020. Týká se to tedy všech kupujících, jejichž nově vzniklé vlastnické právo k nemovitosti bylo zaneseno do katastru nemovitostí (vklad proveden) do prosince 2019 a později.
Daňová povinnost vzniká vždy datem zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Konkrétní termín se nazývá “rozhodný den” k určení daňové povinnosti. Úplatným nabytím se myslí i třeba směna nemovitosti. Povinnost platit má vždy kupující. Při čerpání hypotéky na nemovitost a nedostatku finančního polštáře si předem zjistěte nebo nechte zjistit, kolik bude finální částka daně celkem činit, protože hypotékou ji nelze financovat a je třeba si vybrat jiný finanční produkt.
Daň z nemovitosti je vysoká 4 % z kupní ceny, tedy ze směrné hodnoty nemovitosti. Z jaké hodnoty ji tedy počítat? Skutečné tržní ceny v praxi často neodpovídají obvyklé ceně dle tabulek finančního úřadu. Čtyřprocentní daň by tedy měla být odvedena od skutečné hodnoty nemovitosti (kupní cena) nebo ze 75% směrné hodnoty nemovitosti, či 75% hodnoty nemovitosti dle vlastního znaleckého posudku. Pro stanovení daně z nabytí nemovitosti (v případě, že je kupní cena vyšší než ta směnná) cena bez DPH. Praxe z minulých let byla opačná.
Na porovnání je tedy třeba mít kupní cenu a výši směrné hodnoty. Jestliže si nechcete směrnou hodnotu počítat sami, můžete zvolit cestu znaleckého posudku. Z výsledné hodnoty propočítáte 75 %. Posléze určíte, která z částek – kupní cena x vypočítaný podíl směrné hodnoty (či tržní ceny dle znaleckého posudku) je vyšší. Z té poté odvedete 4% daň finančnímu úřadu.
Webové stránky státní správy nabízejí možnost si při nabytí nemovitosti jednotlivou směrnou hodnotu pro typ nemovitosti propočítat. Vyplňujte bedlivě, protože samotné vyplnění údajů do kalkulačky už je docela věda. K jejímu vyplnění je třeba znát dostatek parametrů o dané nemovitosti. Lehce se tak člověk dopustí chybičky, a nezbývá než doufat, že tuto chybu při revizi výpočtu daní úřad neodhalí. Samostatné určení směrné hodnoty je výhodné, protože si ji můžete udělat sami a zdarma. Také je tato metoda rychlá, ale má nevýhodu, protože může být revidována ze strany finančního úřadu, a to především v případě, kdy je hodnota na první pohled podivně nízká případně vysoká. Úřad bere v potaz nejen výši směrné hodnoty, ale bere v potaz i cenové mapy a příslušné statistiky z realizovaných projektů v dané lokalitě. Když najde nesoulad může i zpětně doměřit příslušný rozdíl daně k úhradě.
Další možnosti, jak porovnat reálnou cenu s kupní je zajištění znaleckého posudku. Má to však jednu nevýhodu a sice to, že znalecký posudek vás bude něco stát. V případě bytů ve větších městech jde o pár tisíci korun, u větších nemovitostí to mohou být i desítky tisíc.
Výhodou tohoto postupu je, že náklad spojený s koupí nemovitostí lze odečíst z daní. Jestli máte již na nemovitost zpracován odhad za účelem získání hypotečního úvěru, je to zde pro vás výhodou. Sice vám finanční úřad odhad jako posudek neuzná, ale externí odhadce bude mít se zpracováním nového posudku za účelem daňovým méně práce a náklady na něj budou tedy nižší. Zpracování posudku třetí osobou může být i nevýhoda, protože zpracování zabírá čas – někdy i týdny. A ke správnému určení daně by měla být nezbytná prohlídka nemovitosti v místě. K odhadu můžete využít pouze certifikovaného znalce, který má oprávnění posudky pro finanční úřad zpracovávat.
Je třeba zmínit, že ne vždycky se dá vlastní propočet směrné hodnoty využít. Jako příklad můžeme uvést, že kupujete novostavbu v bytovém domě s předzahrádkou a součástí prodeje bytu by vždy měl být i prodej podílu na pozemku, kde se bytový dům nachází. Byt i pozemek pod ním jsou osvobozeni od daně. Podíl na přilehlé zahrádce již však není bytová spotřeba a je třeba zdanit jeho nabytí, stejně tak i parkovací stání v garáži domu, když jste přímým vlastníkem. K výměře daně pak musíte využít znaleckého posudku. Většina developerských společností již má na úřadech předjednány mustry, které mají podobu univerzálních znaleckých posudků vyhotovených za tímto účelem.
Nejen povinnost odvodu daně, ale je třeba také mít na zřeteli lhůtu k odevzdání daňového přiznání a platby daně v termínu. Když toto opomenete, finanční úřad vám dá brzy vědět.
Kromě toho, že je potřeba mít na mysli povinnost odvodu daně, je také potřeba myslet i na lhůty k podání daňového přiznání a na platbu daně v termínu. Disponuje mimo jiné i informacemi z katastru nemovitostí, kde jsou zaznamenávány veškeré změny vlastníků, včetně nabývacích titulů k nemovitostem. Je tedy jen otázkou času, než vyplyne na povrch, že zde máte závazek. Nesnažte se ho obejít.
Samozřejmě mohou nastat situace, kdy vlastník nemovitosti jednoduše zapomene. Často proto, že o daňové povinnosti ani neví. Například pokud kupujete byt vč. společných podílů na pozemcích či dalších společných prostorách v domě, nebo například garáž či dílnu. I z takových nemovitostí je samozřejmě potřeba hradit daň. V těchto případech je finanční úřad většinou shovívavější a opomenutou daň vyměří k úhradě zpětně bez penále. Daňové přiznání je nutné podat (kromě zákonem daných případů, kdy je tomu jinak) nejpozději do konce třetího následující měsíce, následující po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Podat daňové přiznání musíte tedy do 3 měsíců a někdy i nějaký den navíc. Platba daně probíhá formou zálohy již při podávání daňového přiznání. Nízká daň (200,– a méně) se nemusí platit. Pokud vznikne naopak nedoplatek, je vyměřen finančním úřadem a je splatný do 30 dnů od rozhodnutí (za což se počítá doručení výměru pro platbu s uvedenou výší dopočtu).
Představte si, že jste si koupili nemovitost za 5 milionů. Máte nyní na výběr, zda si necháte zpracovat znalecký posudek, nebo si na webových stránkách finanční správy vypočítáte výši směrné hodnoty. Při volbě znaleckého posudku, ten ohodnotí nemovitost např. na 7 mil. Kč, pak si k tomu přidejte 75 % z této částky, což je tedy 5 250 000 Kč. Z této finální částky odvedete 4% daň ve výši 210 000 Kč – to je konečná daň, kterou musíte zaplatit. Směrná hodnota je druhým způsobem – počítat budeme se stejnou částkou. Výsledná částka je stejná, ale jedná se při platbě pouze o zálohu na daň, protože jej finanční úřad zkontroluje a klidně vám může ještě doměřit nějaký doplatek, když mu to vyjde jinak. Finanční úřad na to má 3 roky. Často se stává, že úřadu vychází částky vyšší a lidé jsou nemile překvapeni, protože ušetřili za znalecký posudek, ale doplatek na daň je často mnohonásobně vyšší než posudek samotný.
Osvobození od daně se však nevztahuje na bytové jednotky v rodinných domech. V případě developerského projektu se osvobození nevztahuje na jednotlivé bytové jednotky se zahrádkami – tady daň zaplatíte.
Pokud jde o osvobozený byt v bytovém domě musí vždy splňovat podmínku, že nezahrnuje jiný než nebytový prostor (např. garáž, sklep nebo komora) jež jsou společně užívány s bytem. Zvykem u novostaveb bývá často také zahrnutí do projektu výstavby tzv. ateliérů. Ateliéry jsou nebytové prostory, které není možné zkolaudovat k trvalému bydlení. Normy na hluk či hygienu nesplňují, své kupce si však najdou. Majitelé tyto ateliéry však musí zdanit, podobně jako je tomu i u předzahrádky u bytu.
Podmínkou pro bytovou jednotku pak ještě je, že musí vzniknout výstavbou (nový bytový dům), nebo nástavbou či stavební úpravou stávajícího domu, případně přestavba nebytového prostoru v bytovou jednotku. Zde ale pozor – nezapomeňme na lhůtu pěti let od započetí užívání či kolaudace stávající nemovitosti. Pokud například nebytový prostor zkolaudovaný v roce 2019 a užívaný již od roku 2014 budete chtít přestavět na bytovou jednotku splňující osvobození od daně a dále prodat, nový majitel má smůlu. Daň zaplatí, jelikož se sice jedná o první úplatné nabytí, ale pětiletá lhůta již uběhla.
Za daných podmínek jsou také od daně osvobozeny i nemovitosti, které jsou součástí insolvenčního řízení.
Pokud kupujete nový byt, buďte ostražití, dejte si čas na studium veškerých materiálů a dokumentace. Velkou pozornost věnujte katastru nemovitostí – tedy tomu, jak je tam nemovitost vedena. Jedná-li se o součást rodinného domu, na osvobození od daně můžete zapomenout. Jestli je součástí bytového domu, pak je důležité, co vše k bytové jednotce náleží. Všechny věci mimo byt jako garáž, předzahrádka či jiný podíl na nebytovém prostoru je v domě nutno smluvně ošetřit zvlášť poté také následně zdanit. Můžete také narazit na to, že developer postaví bytové jednotky, které pak prodá jinému developerovi, který je až poté prodává zájemcům o bydlení. Tady se také nejedná o první úplatné nabytí a úlevu na daních požadovat nemůžete.
Pokud jste si jisti, že daň z nemovitosti platit nemusíte, přesto, nezapomeňte daňové přiznání podat. Finanční úřad právě častěji kontroluje daňové přiznání, kde kontroluje promlčecí dobu, které je 3 roky. Pokud shledá (i neúmyslný) daňový únik, vyměří daň i s penále.
Je třeba doložit k daňovému přiznání přílohy – vyrozumění o provedení vkladu a kupní smlouvu. Slouží k tomu speciální tiskopis, kam kromě osobních údajů připisujete nemovitost i paragraf zákona, podle kterého se vás povinnost daň zaplatit netýká. Termín pro podání tohoto zjednodušeného formuláře daňového přiznání je stejná, jako u běžného přiznání dani z nabytí nemovitosti, tedy 3 měsíce od konce měsíce, kdy došlo k nabytí nemovitosti. Rozhodné datum je opět datum rozhodnutí o návrhu na vklad. Nepočítá se ani datum sepsání kupní smlouvy, ani datum zpětného zapsání vkladu na katastru.
Jste-li plátcem daně z nabytí nemovitosti, vyplníte příslušný formulář a ten doručíte na finanční úřad v místě trvalého bydliště a také na úřad, kam spadá daná nemovitost. Daňové tiskopisy jsou k dispozici i online, konkrétně na webových stránkách veřejné správy a jsou i interaktivní. Najdete zde i přílohy týkající se určení směrné hodnoty. Pokud nebude přílohou klasický odhad nemovitosti od znalce, pak využijete tuto přílohu.
Jeli vlastníku nemovitosti více, je potřeba, aby každý vyplnil svůj díl daňového přiznání (případně měl vyhotoven vlastní znalecký posudek na příslušný podíl na nemovitosti). Výjimku tvoří pouze situace, kdy je nemovitost nabývána manželi v rámci společného jmění.
S výpočtem daní se nemusíte trápit sami, ale na trhu je mnoho odborníků, kteří vám s tím rádi pomohou.
